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농지전용 이란 ?

2013.08.26 21:59

물님 조회 수:2035

농지전용 이란
  농지를 농작물의 경작ㆍ다년성 식물의 재배ㆍ가축사육 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말함
   
농지전용 허가 처리 과정
 
   
농지전용협의
  타법(건축법.국토의계획및이용에관한법)에 따라 의제 처리되므로 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청하면 시ㆍ군ㆍ구에서 협의 처리하여 별도 허가가 필요 없음(농지전용협의)

 

 
농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)
   
 
농지법상 확인 사항
  ○ 농지법상 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역밖)
※ 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용 되는 것이
필요한 지역이므로
농지전용 할수 있는 행위가 정해져 있음
○ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지를 제외한 지역으로서 농지
전용 허가제한 시설인지 여부
※ 관리지역은 계획관리지역이 아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설 여부를 심사하여야 하고 건폐율40%,
용적율80% 적용. )
○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정하는 시설(농지법 시행령 제44조 제3항)
○ 전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
○ 전용하고자 하는농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부
○ 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서 보전가치가 있는지 여부.
○ 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부(배수ㆍ통풍ㆍ일조 등)
○ 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부
○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부
○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부
○ 관련법 :
농지법제34조. 농지법제35조. 농지법37조 ,동법시행령29조. 시행령제32조.시행령33조. 시행령제44조
건축법 확인
  ○ 건축허가 및 신고(건축법제11조, 제14조)
○ 진입 도로 확인
* "도로"라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로
* 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고
하는 구간안의 너비 3m 이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로, 10m이상 35m
미만일 경우 도로의 너비는 3m, 35m 이상일경우 6m 이상(도시계획 구역이 아닌 읍, 면, 지역에는 4m)
* 국토의계획및이용에관한법률ㆍ도로법ㆍ사도법 기타 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
* 건축허가 또는 신고시 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구)이 그 위치를 지정ㆍ공고한
도로
○ 건폐율 : 대지 면적에 대한 건축면적의 비율(자연녹지지역인 경우 건폐율이 20%로 농지가 100㎡일 때 20㎡까지 지을
수 있음)
○ 용적율 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적
   
 
구분
1종주거지역
일반상업지역
일반공업지역
녹지지역
관리지역
건폐율
60% 이하
70%이하
60%이하
20%이하
40%이하
용적율
150%이하
800%이하
250%이하
50~100%이하
80%이하
  ※ 위 지역 내에서 세분되어(주거지역일 경우 일반주거지역, 전용주거지역 등) 건폐율과 용적율이 다르며 그 범위 내에서 도시군계획조례로 정함
(
국토의계획및이용에관한법률 제77조. 제78조. 동법시행령 제84조,85조. 해당 시군 조례
   
국토의계획 및 이용에 관한 법 확인
  - 개발행위허가
  ☞ 도시계획위원회 심의 : 주택, 근린생활시설 등 일부 제외
   
   
소규모환경영향평가
  농지전용 면적이 농업진흥지역에서는 7,500㎡ 이상, 보전관리지역 5,000㎥ 이상, 생산관리지역 7,500㎡ 이상,
계획관리지역 10,000㎡ 이상, 자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5,000㎡ 이상일 경우 농지 전용허가전에
지방환경관의 장과 소규모환경영향평가 협의
   
   
기타 타법 관련사항
  ○ 경사도(시·군 조례로 정함). 오· 폐수 등.
○ 폐수 등 환경피해여부(대기환경보전법.수질및수생태계보전에관한법.소음진동규제법)
○ 오수처리시설 관련사항
○ 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능여부
   
기타 하수 관련시설 및 환경 관련법 확인


 
농지보전부담금(구 : 농지조성비) ⇒ 착공 전 부과
 
전용면적(㎡) x 전용 농지의 개별공시지가 x 30%
  ㎡당 50,000원을 초과하는 경우 상한액을 50,000원으로 하므로 공시지가가 166,670원 이상인 경우 50,000원
   
  ※ 1981. 7.29일 이전에 주거지역. 상업지역. 공업지역으로 지정된 지역 안의 농지를 전용하는 경우 농지보전두담금 부과
대상이 아님 .
   
농지보전부담금 부과기준일 : 농지전용, 건축, 개발행위 허가일
납입기간 : 납입통지서 발급일로부터 30일(자진납부는 15일)
   
예치금 및 공채 ⇒ 착공 전 부과
  - 공사이행 예치금
- 도시철도공채
   
지목변경에 따른 취득세 ⇒ 준공 후 부과
 
지목 변경전의 시가 표준액과 지목 변경후의 시가 표준액의 차액 x 2 %
  [(변경 후 공시지가 - 변경 전 공시지가) x 2 %〕
  ※ 건축물에 대하여는 취득세. 등록세 등 별도 납부
농어촌특별세 : 취득세액의 10%
   
개발부담금 ⇒ 준공 후 부과
 
부과 대상 면적
  특별시, 광역시의 지역중 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업 : 660㎡ 이상
특별시, 광역시 이외의 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업 : 990㎡ 이상
도시계획구역중 개발제한구역안에서 당해 구역의 지정당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는
사업 : 1,650㎡ 이상
도시계획구역외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상
산출방식 : 부과종료시점 지가-(부과개시시점 지가+개발비용+정상지가 상승분) x 25%
  ☞ 개발비용이란 토지개발에 직접 투입된 비용(토목공사비)으로서 사업시행자가 당해 개발사업시행과 관련하여 지출한
경비의 합한 금액으로 산출내역서와 증빙서류 (영수증)을 갖추어 제출(단, 건축비는 제외)
  개발비용 : 순공사비 + 조사비 + 일반관리비 + 기타경비
  순공사비 : 당해 개발사업을 위하여 지출한 재료비,노무비,경비,제세공과금의 합계
  조사비 : 직접 당해 개발사업을 위한 측량비 기타 조사에 소요되는 비용으로서 순공사비에 해당하지 아니하는 비용의
합계(단,건축공사를 위한 조사비용은 제외)
  설계비 : 당해 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용
  일반관리비 : 당해 개발사업과 관련하여 예산회계법시행령 제78조의 규정에 의한
예정가격 결정을 위한 기준과 요율을 적용하여 산정한 금액.
  기타경비 : 토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역안의 건물,입목,영업권등에 대한 보상비와 다른 법령의 규정이나
개발사업에 대한 인가의 조건등에 의하여 국가. 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계.지목변경에 따른 취득세
개발비용 산정내역서 제출기간 : 당해사업 준공일로부터 40일 이내
제출서류 : 토목설계도면 2부. 개발비용 산출증빙서류(개발비용공사원가 계산서)1부.
농지 : 25%
   
기타 면허세 와 공채 ⇒ 착공 전 부과
  - 전용 면적에 따라 면허세 차등 부과
- 주택채권 등
 
농업인주택의 의미
 

 
농업인이 설치하는 주택의 일반적 정의가 아니고 농업진흥구역내에 설치 할수 있는 주택의 범위를 정하는 것임
(
농지법시행령 제29조제4항)

 
다만, 동 규정은 농지법시행령 별표1제1호(농업진흥지역밖에 설치하는 농업인주택의 범위) 및 별표2
제16호(농지보전부담금 100% 감면)에 의하여 다음 사항을 결정하는 기준으로도 적용 됨.
농지전용신고 대상에 해당 되는지의 여부(허가 처리와는 구별)
   
농어업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건
 
농어업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서
  - 해당 세대의 농. 임. 축산업 또는 수산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나
- 해당 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업 또는 수산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것

 
해당 세대의 농업.임업.축산업 또는 수산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사,어장 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것.
관련근거 : 농지법 시행령 제29조제4항.
   
전용신고 할 수 있는 조건
 
무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한함.
  - 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것.
- 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는
농지전용허가를 받아야 하고.
- 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함.
관련근거 : 농지법시행령제29조4항
   
농업인주택의 시설 기준
 
장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설
   
농어업인주택의 부지 면적 기준
 
그 부지(농지 면적이 아님에 유의)의 총면적이 660㎡ 이하 이고, 해당 세대주가 그 전용허가(협의) 신청일 이전 5년간 농어업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 660㎡이하 일 것.
   
농지보전부담금 부과 여부
  농어업인주택 부지로 전용할 경우 신고나 허가(협의) 모두 전액 감면
   
농업인 주택의 사후관리
 
농업인주택으로 사용된지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는
 
농지법 시행령 제59조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 함. 다만, 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정(기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 함.
용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지보전부담금 납부
농업인주택부지로의 농지전용허가(신고)업무처리지침 : 농림부 농지51311 - 810(99. 7. 5)
  : 농림부 농지51311 - 810(99. 7. 5)
   
질의응답 내용
 
유주택자가 농업인 주택을 지을 수 있는지 여부
  유주택자라도 농지법시행령 제34조제4항에서 규정한 농업인 세대의 세대주에 해당되는 경우 허가를 받고 지을 수 있으며 농지보전부담금 감면. 다만, 농지법 시행령 제33조제1항의 규정에 의한 심사기준에 적합하여야 함.
기존 주택을 헐어내는 조건으로 신고전용이 가능한지 여부
 
주택개량사업을 위하여 또는 구옥을 뜯어내는 조건으로 농업인주택을 짓고자 할 경우에는 허가 처리하고 농지보전부담금 감면.
진입도로의 처리방법은
  진입도로가 농업인주택부지에 포함 될 경우에는 동 진입도로 부지를 포함한 농업인 주택부지의 면적이
660㎡를 초과하지 않아야 하고, 농지보전부담금은 감면됨.
시, 구, 읍, 면이란
  - "시"라 하면 구를 두지 아니한 시를 말하며 도농 복합형태의 시에서는 "동"지역에 한함.
- "구"라 하면 자치구를 말하며 도농복합형태의 시의 구에서는 "동"지역에 한함.
농업인 세대에는 해당되나 세대주는 비농업인일 경우는
 
농업인 1인 이상으로 구성되는 농.임.축산업을 영위하는 세대로서 농지법시행령 제29조제4항제1호 각목에 해당 되는 세대일 경우에는 당해 세대의 세대주가 농업인이 아닐 경우에도 농업인 주택을 신청 할 수 있음.
귀농인이 농업인 주택을 지을수 있는지
 
귀농인의 경우 농지(축사 등)구입 및 재배면적 식부형태(가축사육 규모등) 등을 감안하여 현재 농업인의 정의에 부합하고, 향후 1년이내에 농업경영을 할 경우 신청 가능
 
 
농지전용 신고제도는 농어촌발전종합대책의 일환으로 농업인이 주택이나 축사 등 농업용시설 및
농수산물유통 가공시설,마을공동이용시설 등을 설치하고자 하는 경우에 보다 간편한 절차로
농지를 전용토록 함으로써 농가의 소득과 생활편익을 증대코자 도입
 
농업인 주택(진흥지역밖)
   
농업용 시설
  가. 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조, 보관하기 위하여 설치하는 시설
나. 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한 다음 시설중
농업용시설
- 잠실. 탈곡장. 애누애공동사육장. 잎담배건조실
- 자기의 농업경영에 사용하는 비료,종자,농약,농기구 등 농업자재를 생산 또는 보관하기 위하여 설치 하는 시설
- 주거목적이 아닌 농업용 관리사
다. 신고 가능 면적
- 농업인 : 세대당 1,500㎡이하
- 농업법인 : 법인당 7,000㎡(진흥지역안의 경우3,300㎡)이하
☞ 농업용창고의 경우 자기가 경영하고 있는 농지에서 생산된 농산물과 농기계등을 보관하기 위한 시설로서 농지
1,000평을 영농 한다면 그 면적에서 생산되는 농산물 및 농기계. 기타 농업용자재 등을 보관,저장하는데 필요한 면적만
신고 전용.
   
야생조수의 인공사육시설(농업진흥지역밖)
  가. 신고 가능 면적 : 세대 또는 법인당 3만㎡ 이하
나. 농업진흥지역안에서는 농지전용허가 대상
   
농수산물 유통,가공시설(진흥지역밖)
  - 세대당 : 3,300㎡ 이하
- 단체당 : 7,000㎡ 이하
   
농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설(진흥지역밖)
  설치자 및 면적 제한 없음
   
양어장 및 양식장(진흥지역밖)
  농업인.어업인.농업법인.영어조합법인당 1만㎡ 이하
☞ 낚시터는 농지전용허가 대상임(농지보전부담금 납부)
   
기타 어업용 시설(수산 종묘 배양시설 등)
  세대 또는 법인당 1,500㎡ 이하(진흥지역밖)
   
농수산업 관련 시험, 연구시설
  비영리법인당 7,000㎡(진흥지역3,000㎡)이하
   
위의 신고사항에 대하여는 농지보전부담금 100% 감면
  신고하고 농지를 전용할 수 있는 면적을 초과하는 경우에는 (별표1) 신고대상이 아니므로 농지전용허가를 받아야 하며 농지원부에 등재되지 않는(경작하는 농지가 없는) 축산농가도 농업인 또는 농업법인에 해당할 경우 신고로 전용할 수 있음.